இந்தக் குறிப்பு ஒரு ஐந்தாண்டுக் காலகட்டத்தின் (2013-2018) தரவுகளைப் பெற்று சென்னை பெருநகர்ப் பகுதியில் வாங்கச் சாத்தியமான விலையிலான வீட்டு வசதி வாய்ப்பின் சமன்பாட்டையும் அதனைத் தீர்மானிக்கும் காரணிகளையும் கோடிட்டுக் காட்டுகிறது. இது சென்னையின் வீட்டுவசதி பற்றாக்குறையையும் கட்டுபடியான விலையையும் மதிப்பிடுகிறது, வாங்கச் சாத்தியமான விலையில் வீடுகளை வழங்குவதில் அரசு மற்றும் தனிப்பட்ட பங்கேற்பாளர்களின் வகிபாகத்தைக் கோடிட்டுக் காட்டுகிறது, மேலும் அத்தகைய வீட்டுவசதிகளை அதிகரிப்பதை நோக்கமாகக் கொண்ட அரசின் ஊக்குவிப்புகளுக்கு (ஊக்கத்தொகைகள் போன்றவற்றுக்கு) கட்டுமானத் தொழில் முனைவோரின் எதிர்வினைகளைக் பற்றி விவாதிக்கிறது. நோய்த்தொற்றுக்குப் பிந்தைய வாங்கக்கூடிய விலையிலான வீட்டுவசதிக்கான சந்தையைப் பற்றிய சில கருத்துகளுடன் இது முடிகிறது.
வீடுகளுக்கான தேவையும் பற்றாக்குறையும்
வீட்டுவசதிக்கான தேவையையும் அதன் பற்றாக்குறையையும் வேறுபடுத்திப் பார்க்க வேண்டும். வழங்கல் சார்ந்த (பிரதான் மந்திரி அவாஸ் யோஜனா {PMAY} போன்ற) திட்டங்களின் கீழ் கட்டப்பட வேண்டிய வீட்டுவசதி தொகுப்புகளின் அளவை தீர்மானிப்பதற்கு, பெரும்பாலும் தமிழ்நாடு குடிசை மாற்று வாரியம் (Tamil Nadu Slum Clearance Board-TNSCB) போன்ற வீட்டுவசதி முகமைகளால் பயன்படுத்தப்படுகின்ற வீட்டுவசதி தேவையானது, நடுத்தர மற்றும் உயர் வருமானம் கொண்ட குடும்பங்கள் உட்பட, அகநிலை ரீதியாக வரையறுக்கப்பட்டுள்ள புதிய வீட்டுவசதிக்கான தேவையையும் தன்னகப்படுத்திக்கொள்கிறது. மறுபுறம், பற்றாக்குறை என்பது தேவை, இடைவெளிகள் மற்றும் மலிவான, அதாவது, நியாயமான விலை (கட்டுபடியாகக்கூடிய விலை) ஆகியவற்றை இன்னும் கூர்மையாகச் சுட்டிக்காட்டும் ஒரு அறிகுறியாகும். நகர்ப்புற வீட்டுவசதி பற்றாக்குறை குறித்த தொழில்நுட்பக்குழு ((Technical Group on Urban Housing Shortage 2011) 2011) இன் படி, வீட்டுவசதிப் பற்றாக்குறை வீட்டுவசதிப் போதாமையின் நான்கு வகைகளை உள்ளடக்கியது, அதாவது, நெரிசலான வீடுகள், காலாவதியாகிப்போன வீடுகள், சரிப்படுத்த முடியாத கச்சா வீடுகள் மற்றும் வீடற்ற குடும்பங்கள். இந்த வரையறைகளையும், 2011 மக்கள்தொகைக் கணக்கெடுப்பு மற்றும் தேசிய மாதிரி ஆய்வுக்கழகத்தின் வீடு மற்றும் வீட்டிற்கான வசதிகள் கணக்கெடுப்பு (NSSO Housing and Amenities survey), அதாவது 69 வது சுற்றுக் கணக்கெடுப்பு, ஆகியவற்றின் தரவுகளையும் பயன்படுத்தி சென்னையின் வீட்டுவசதிப் பற்றாக்குறையை நாங்கள் கணக்கிட்டோம்.
இந்த அணுகுமுறையைப் பயன்படுத்தி, சென்னையின் (Greater Corporation of Chennai {GCC} area) மொத்த வீட்டுவசதி பற்றாக்குறை 2.99 லட்சம் வீடுகளாக மதிப்பிடப்பட்டுள்ளது, இதில் 2.97 லட்சம் நெரிசல்மிக்க குடும்பங்களும், 0.03 லட்சம் வீடற்ற குடும்பங்களும் உள்ளன. சி.எம்.ஏ-ஐப் பொறுத்தவரை, வீட்டு பற்றாக்குறை 8.85 லட்சம் குடும்பங்கள் .1
கட்டுபடியான வீட்டுவசதி (Housing affordability)
வாங்கக்கூடியவிலையிலான வீட்டுவசதி என்பது மற்ற அத்தியாவசிய தேவைகளில் சமரசம் செய்யாமல் வீடுகட்டுவதற்கு எவ்வளவு செலவிட முடியும் என்பதன் மூலம் வரையறுக்கப்படுகிறது. வாங்கக்கூடிய வீட்டுவசதி என்பதற்குப் பரவலாக ஏற்றுக்கொள்ளப்பட்ட வரையறைகள் ஒரு வீட்டின் ஆண்டு வருமானத்தில் நான்கு முதல் ஐந்து மடங்கு வரை இருக்கும் (முறையே தீபக் பரேக் குழு அறிக்கை# மற்றும் கே.பி.எம்.ஜி அறிக்கை* ஆகியவற்றால் நிறுவப்பட்டது). பொருளாதார ரீதியாக பலவீனமான பிரிவு (EWS) மற்றும் குறைந்த வருமானம் கொண்ட குழு (LIG) குடும்பங்களுக்கு, குறைந்த சேமிப்பு விகிதத்தின் காரணமாக மாத வருமானம் செலவினங்களுக்கு சமம் என்றும், என்.எஸ்.எஸ்.ஓவின் (தேசிய மாதிரி ஆய்வுக் கழகத்தின்) 66 வது சுற்றின் செலவுத் தரவைப் பயன்படுத்தி, சென்னையில் கட்டுபடி வரம்பை ஈ.டபிள்யூ.எஸ் வீடுகளுக்கு ரூ. 8 லட்சம்-10.2 லட்சம், எல்.ஐ.ஜி.க்கு ரூ.16 லட்சம்-20 லட்சம் என்று கணக்கிட்டோம். இருப்பினும், நடைமுறையில், அரசு நிறுவனங்களும் தனிப்பட்ட பங்கேற்பாளர்களும் 300 சதுர அடி முதல் 600 சதுர அடி வரையிலான அலகுகளைக் குறிக்கும் வகையில் வாங்கக்கூடிய வீட்டுவசதி’ அளவை வரையறுக்கிறார்கள். நாம் கீழே காண்பிப்பது போல, இந்த அணுகுமுறை மாநில வீட்டுவசதி வாரியம் மற்றும் தனியார் துறையால் தயாரிக்கப்பட்ட பெரும்பாலான ‘வாங்கக்கூடிய வீடுகள்’ ஈ.டபிள்யூ.எஸ் மற்றும் எல்.ஐ.ஜி குடும்பங்களுக்குக் கட்டுபடியாகாது.
#வீட்டுவசதி மற்றும் நகர்ப்புற வறுமை ஒழிப்பு அமைச்சகத்தின் உயர் மட்ட பணிக்குழு. 2008, டிசம்பர். அனைவருக்கும் வாங்கக்கூடிய வீட்டுவசதி குறித்த உயர் மட்ட பணிக்குழுவின் அறிக்கை.ம் – இந்திய அரசு.
*கே.பி.எம்.ஜி (KPMG) ஆலோசனைக் குழுமத்தின் 2010 ஆம் ஆண்டு அறிக்கை: வாங்கக்கூடிய விலையிலான வீட்டு வசதி, கட்டுமானத்துறையின் முக்கியமான வளர்ச்சிக் காரணி
வீட்டுவசதி வழங்கல் (Housing supply)
சென்னையில் வாங்கக்கூடிய விலையிலான வீட்டுவசதி அரசு, தனியார் துறைகளின் மூலம் வழங்கப்படுகிறது. அரசுத்துறை மூலம் வழங்கப்படும் வீட்டுவசதி இரண்டு அரசு முகமைகள் மூலம் ஏற்படுத்தப்படுகிறது, ஒன்று, TNSCB, இது பொருளாதார ரீதியில் பலவீனமான பிரிவுகள் (EWS) மீது கவனம் செலுத்துகிறது, மற்றது தமிழ்நாடு வீட்டுவசதி வாரியம் (TNHB), இது குறைந்த (LIG), நடுத்தர (MIG), மற்றும் அதிக வருமானமுள்ள (HIG) குடும்பங்களுக்கு வீட்டுவசதி வழங்குகிறது. கடந்த 5 ஆண்டுகளாக, இந்த இரண்டு முகமைகளும் சேர்ந்து சென்னையில் 1.2 லட்சம் அலகுகள் அளவில் மலிவான வீட்டுவசதியை உருவாக்கியிருக்கின்றன. இதில் TNSCB இன் கணக்கில் 1.16 லட்சமும், TNHB இன் கணக்கில் 4000 அலகுகளும் உள்ளன. கடந்த 5 ஆண்டுகளில் TNHB 6,045 அலகுகள் LIG வீடுகளைக் கட்டியுள்ளது (இதில் ‘”மலிவல்லாத-அலகுகளும் உள்ளடங்கும்). இந்த அலகுகளின் விலைகள் ரூ. 13 லட்சத்திலிருந்து 49.5 லட்சம் வரை உள்ளன, அது LIG இன் கட்டுபடியாகக் கூடிய வரம்பிற்கு வெகுதொலைவில் இருக்கின்றன. TNHB இப்போது மானிய விலையில் வீடுகளை வழங்குவதில்லை: HIG மற்றும் LIG வீடுளின் சதுர அடி விலைகள் ஒன்றுதான், அவற்றைத் தனியார் துறை வழங்குவதுடன் ஒப்பிடலாம். TNSCB வகை மட்டும் தான் EWS வீடுகளுக்கான வாங்கக்கூடிய விலை வரையறைகளுக்குப் பொருந்தி வருகிறது. ஜவஹர்லால் நேரு தேசிய நகர்ப்புற புதுப்பித்தல் பணி, ராஜீவ் அவாஸ் யோஜனா, பாழடைந்த வீடுகளை நிர்மாணிப்பதற்கும் புனரமைப்பதற்கும் மாநில நிதி, மாநில–நிர்ணய (state specific) மானியங்கள் (13 வது நிதி ஆணையம்), அவசர சுனாமி புனரமைப்பு திட்டம் மற்றும் PMAY இன் கீழ் வரும் அனைவருக்கும் வீடு (HFA) திட்டம் போன்ற பல்வேறு திட்டங்கள் மூலம் டி.என்.எஸ்.சி.பி வீட்டுவசதி உருவாக்கப்பட்டது.
தனியார் துறையால் வழங்கப்பட்ட வாங்கக் கூடிய விலையிலான வீட்டுவசதி பங்குகளை மதிப்பிடுவதற்கு, சென்னை பெருநகர மேம்பாட்டு ஆணையமும் (CMDA) சென்னை பெருநகர ஆணையமும் (CMA) வழங்கிய கட்டிட ஒப்புதல்களை நாங்கள் அடிப்படையாகக் கொண்டோம். தனியார் துறை வாங்கக்கூடிய வீட்டுத் தொகுப்பு முக்கியமாக மாநில விதிமுறைகள் மூலம் உருவாக்கப்படுகிறது. CMDA, முந்தைய மேம்பாட்டு கட்டுப்பாடு விதிமுறைகள் (DCR) மூலம், ஒரு ஹெக்டேரை விடக் கூடுதலாக உள்ள குடியிருப்பு திட்டங்களில் 10% பரப்பளவு LIG வீட்டு அலகுகளுக்கு ஒதுக்கப்பட வேண்டும் என்று கட்டளையிட்டது, அதில் அலகு அளவுகள் 45 சதுர மீட்டருக்கு மிகாமல் இருக்க வேண்டும். இந்த மேம்பாட்டு விதிமுறைகள் கடந்த 5 ஆண்டுகளில், சிறப்பு கட்டிடங்கள், பல மாடி கட்டிடங்கள் மற்றும் தளவமைப்புகள் வகைகளில் சுமார் 12,200 அலகுகளை, மொத்தப் பங்குகளில் சுமார் 9% வரை, உருவாக்கியுள்ளன. இருப்பினும், இந்த அலகுகளின் சராசரி விலை ரூ. 30.2 லட்சம், இது, ஒரு பெரிய விகிதத்தை, சென்னையின் வாங்கக் கூடிய விலையின் உச்சவரம்புக்கு வெளியே நிறுத்துகிறது. இந்த குடியிருப்பு மேம்பாடுகளில் பெரும்பாலானவை நிலத்தின் விலைகள் குறைவாக உள்ள புறநகர்ப்பகுதிகளில் அமைந்துள்ளன.
குடியிருப்பு வளர்ச்சியின் பெரும்பகுதி ‘சாதாரண கட்டிடங்கள்’ வடிவத்தில் நிகழ்கிறது (300 சதுர மீட்டருக்கும் குறைவான தரைப் பரப்பளவு மற்றும் உயரம் G + 1 ஐ விட அதிகமாக இல்லை). எல்.ஐ.ஜி வீடுகளுக்கு அலகுகளை வழங்குவதற்கான ஒழுங்குமுறை ஆணை இந்த வகைக்கு இல்லை என்றாலும், இது கணிசமான எண்ணிக்கையிலான சிறிய அளவிலான குடியிருப்பு அலகுகளை உருவாக்குகிறது. ஜி.சி.சி மற்றும் மூன்று நகராட்சிகளின் ஒப்புதல்களைப் பற்றிய எங்கள் ஆய்வு, இந்த அதிகார வரம்புகளில் மொத்த பங்குகளில் 45% இல் 22% சிறிய அலகுகள் உள்ளன என்பதைக் காட்டுகிறது .2 இந்த புள்ளிவிவரங்கள் வாங்கக் கூடிய விலையில் பெரும்பகுதி சிறிய நிலப்பரப்புகளில் உற்பத்தி செய்யப்படுகின்றன, அதாவது, அளவில் 300 சதுர மீட்டருக்கும் குறைவு.
வாங்கக் கூடிய விலையில் வீடுகளை வழங்குவதில் தனியார் துறை வாய்ப்புகள்
தனியார் கட்டுமானதாரர்களுக்கு, வாங்கக்கூடிய விலையிலான வீடுகளின் பொருள் அவற்றின் அளவுகளால் தீர்மானிக்கப்படுகிறது, அது பொதுவாக 600 சதுர அடிக்கும் கீழ் உள்ளது. இதனால், தனியார் வழங்கும் வாங்கக் கூடிய விலையிலான வீடுகள், (பொதுவாக நகரின் வெளிச்சுற்றுப்புறத்தில் அமைந்துள்ளது) ரூ. 15 லட்சம் முதல் 25 லட்சம் வரம்பில் உள்ளது, அவற்றின் உச்சவரம்பு, 300லிருந்து 600 சதுரஅடிவரை, ரூ. 45 லட்சமாக உள்ளது. சென்னையில் நிலத்தின் விலை குறிப்பாக அதிகமாக இருப்பதால், ரூ.45 லட்சம் வரையுள்ள வாங்கக் கூடிய விலையிலான வீடுகளுக்கான GST வரியின் உச்சவரம்பு சென்னைக்கு மிக அதிகமாக இருந்தது, இது இந்த விலையை உச்சவரம்பு என்பதற்கு மாறாக, ஒரு அடிப்படை விலையாக (a base price) மாற்றியுள்ளது.
கட்டுமானத் தொழில் முனைவோர் (developers) வாங்கக்கூடிய விலையிலான வீடு வாங்கும் இரண்டு வகையினரை அடையாளம் கண்டுள்ளனர்: வருமான அடிப்படையில் வாங்குவோர் தங்கள் குடியிருப்பு பயன்பாட்டிற்காக விலைகுறைவான வீடுகளைத் தேடுகிறார்கள்; ஊகவாணிப நோக்குடன் வாங்குபவர்கள், வாடகைகளிலிருந்து வருமான வரத்தைப் பராமரிக்க அல்லது சொத்து மதிப்பீட்டை அதிகரிக்கும் தமது உயர்ந்த ஆற்றலின் காரணமாக, வாங்கக்கூடிய விலையிலான இரண்டாவது வீட்டில் சற்றே அதிக விலை வரம்பில் முதலீடு செய்கிறார்கள். பின்னது வாங்கக்கூடிய வீட்டு சந்தையில் 50% க்கும் அதிகமாக இருந்தது.
20 லட்சம் வரம்பில் வீட்டுவசதி வழங்குவதில் வெற்றி பெற்ற கட்டுமானத் தொழில் முனைவோர் செலவைக் குறைப்பதற்கு தமக்குள் அனைத்து நடவடிக்கைகளையும் கட்டுப்படுத்த முனைந்தனர். இருப்பினும், இதில் தொடர்புடைய நடவடிக்கைகளைத் தொடர்ந்து மேற்கொள்வதற்கு நேரம், ஆற்றல் மற்றும் நிதி முதலீடு செய்யும் திறன் கொண்ட பெரிய தொழில் முனைவோருக்கு மட்டுமே இது சாத்தியமானது. சிறிய கட்டுமானதாரர்கள் ரூ. 30 முதல் 50 லட்சம் வரை மட்டுமே வீடு வழங்க முடியும்.
சுற்றுவட்டாரங்களில் நிலம் மலிவானதாக இருப்பதால், வாங்கக்கூடிய வீட்டுத் திட்டங்கள் நகரத்திலிருந்து விலகிச் செல்கின்றன. புள்ளிவிவரங்கள் 1 மற்றும் 2 ஆகியவை பல்வேறு விநியோகஸ்தர்களைப்பற்றியும் CMA புவியியல் முழுவதும் வாங்கக்கூடிய வீட்டுவசதிகளின் விநியோகத்தைப் பற்றியும் ஒரு சித்திரத்தை வழங்குகிறது. இணைப்பு மற்றும் பணியிடத்திற்கு அருகாமை ஆகிய இரட்டை நன்மைகளைக் கொண்டு வீடு வாங்குபவர்களையும் வாடகைதாரர்களையும் கவர்ந்திழுப்பதற்கு இரண்டு முக்கிய தொழில்துறை வளாகங்களான கிராண்ட் ட்ரங்க் சாலை மற்றும் பழைய மஹாலிபுரம் சாலை நெடுகிலும் திட்டங்கள் உருவாக்கப்பட்டுள்ளன. CMA எல்லைகளின் விரிவாக்கம் சொத்து விலைகள் அதிகரிக்க வழிவகுக்கும் என்றும், இந்த சூழ்நிலையில் முதலில் வருபவருக்குச் சாதகம் அவசியம் என்றும் டெவலப்பர்கள் நம்புகிறார்கள். இறுதியாக, டெவலப்பர்கள் தற்போதைய மாநிலக் கொள்கைகள் மற்றும் ஒழுங்குமுறைகள் வாங்கக்கூடிய வீட்டுவசதிகளின் நீண்டகால விநியோகத்தை உறுதி செய்வதில் உண்மையான அக்கறையில்லாமல் இயல்பில் எதிர்வினைத் தன்மையும் குறுகிய பார்வையும் கொண்டதாக இருப்பதாகக் கருதுகின்றனர்.
தனியார் கட்டுமானதாரருக்கு அரசு சலுகைகளின் செயல்திறன்
அதிகபட்ச தரைப்பரப்பு குறியீடு
அதிகபட்ச தரைப்பரப்பு குறியீடு (FSI) விற்பனை விலையில் ஒரு வரம்பிற்குட்பட்ட தாக்கத்தை ஏற்படுத்தியது. கூடுதல் FSI நிலத்தின் விலையை குறைக்க முடியும் என்று பரவலாக நம்பப்பட்டாலும், நிலத்திற்கான செலவுகள் மொத்த செலவில் ஒரு கூறு மட்டுமே என்பதால் இந்த நடவடிக்கை விற்பனை விலையில் ஒரு சிறிய தாக்கத்தை மட்டுமே ஏற்படுத்தியது என்று கட்டுமானதார்ர்கள் தெரிவித்தனர். கட்டுமானம் மற்றும் ஒப்புதல் செலவினங்களும் சந்தையின் இயக்கவியலும் விற்பனை விலையை கணிசமாகப் பாதிக்கின்றன. ஒரு குறிப்பிட்ட உயரத்திற்குப் பிறகு கட்டுமானச் செலவு நிலத்தின் விலையை மீறுகிறது, இது கூடுதல் FSI இன் நன்மையைக் குறைக்கிறது. சிறப்பு கட்டிடங்களைப் பொறுத்தவரை, கட்டிட-உயர விதிமுறைகள் காரணமாக கூடுதல் FSI-ஐ முழுமையாகப் பயன்படுத்த முடியவில்லை என்று கட்டுமானத் தொழில் முனைவோர் கூறினர். சிறிய கட்டுமானதார்கள் கூடுதல் FSI ஐப் பயன்படுத்தவில்லை, ஏனெனில் அவர்கள் அதிக சலுகைகளைக் கொண்ட அலகுகளில் தாங்கள் வழங்க முன்வருவதைக் குவிக்க விரும்பினர்: 700-1,000 சதுர அடி அளவிலான அலகுகள், விற்பனை விலை ரூ. 30 லட்சம் முதல் 50 லட்சம் வரை.
கடனுடன் இணைந்த மானியத் திட்டம் (CLSS)
PMAY இன் ஒரு அங்கமான கடனுடன் இணைந்த மானியத் திட்டம் (CLSS), வீட்டுக் கடன் வட்டிக்கு மானியத்தை வழங்குவதன் மூலம் வீடுகளின் நிதிச் சுமையைக் குறைக்கிறது, மேலும் இது ஒரு முக்கியமான கோரிக்கை-ஆதரவு ஊக்கத்தொகையாகும். இருப்பினும், பல காரணங்களால், இது ஒரு வீட்டை வாங்குவதில் குறைந்த வருமானம் கொண்ட குடும்பங்களுக்கு உதவும் வகையில் ஒரு குறைந்த தாக்கத்தையே ஏற்படுத்தியிருப்பதை டெவலப்பர்கள் கண்டறிந்தனர். முதலாவதாக, குறைந்த வருமானம் கொண்ட பல குடும்பங்களுக்கு முறையான வேலைவாய்ப்பு மற்றும் தேவையான ஆவணங்கள் இல்லாததால் முறையான நிதி கிடைப்பதில்லை. இரண்டாவதாக, வாங்கக்கூடிய வீட்டு விலைகள் ரூ. 15 லட்சத்தில் தொடங்குவதால் தற்போதைய வீட்டு சந்தை EWS குடும்பங்களுக்கு இடமளிப்பதில்லை. இந்த விலையில் 10% குறைவான முதல்தவணையை EWS குடும்பங்கள் செலுத்த முடியாது. CLSS நன்மை இருந்தாலும் கூட, வருமான விகிதத்திற்கு சமமான மாதாந்திரத் தவணை (ஈ.எம்.ஐ) சுமார் 54% ஆகும், இது பரிந்துரைக்கப்பட்ட 30% முதல் 40% விட அதிகமாக உள்ளது. மூன்றாவதாக, வங்கிகளும் நிதி நிறுவனங்களும் பணம் கட்டத்தவறுதல் மற்றும் நழுவுதல் அச்சத்தின் காரணமாக குறைந்த வருமானம் கொண்ட குடும்பங்களுக்கு 14% அளவில் அதிக வட்டி விகிதத்தை வசூலிக்கின்றன. இறுதியாக, கட்டுமானத் தொழில் முனைவோர் கூற்றுப்படி, குறைந்த கமிஷன் மற்றும் வட்டி வருவாய் காரணமாக குறைந்த அளவிலான கடன்களை வழங்குவதில் வங்கிகள் பொதுவாக ஆர்வம் காட்டவில்லை.
EWS வீட்டுவசதிக்கான நில ஒதுக்கீடு
முந்தைய அபிவிருத்திக் கட்டுப்பாட்டு விதிமுறைகள் (DCR- Development Control Regulations) ஒரு ஹெக்டேருக்கு மேல் உள்ள திட்டங்களில் 10% நிலம் ‘குறைந்த வருமானம் கொண்ட வீட்டுவசதி’ மேம்பாட்டிற்காக 45 சதுர மீட்டருக்கும் குறைவான அலகுகளாக வரையறுக்கப்பட்டுள்ளது. இந்த விதிமுறை தோல்வியடைந்தது, ஏனெனில் இந்த சிறிய அலகுகளுக்கு பணம் செலுத்தக் கூடியவர்களுக்குத்தான் இந்த அலகுகள் பெரும்பாலும் விற்கப்பட்டன, அல்லது குறைந்த வருமானம் கொண்ட குடும்பங்களுக்கு ஒதுக்கப்படாமல் பெரிய அலகுகளாக ஒன்றிணைக்கப்பட்டன. வசிதியான பகுதிகளில் அமைந்திருக்கும்போது, அளவைக் குறைப்பது வாங்கக்கூடிய என்று பொருள்படாது என்றுகட்டுமானத் தொழில் முனைவோர் திட்டவட்டமாக வலியுறுத்தினர்.
ஜிஎஸ்டியில் குறைப்பு
மார்ச் 2019 இல், கட்டுமானத்தின் கீழ் உள்ள வாங்கக்கூடிய வீட்டு திட்டங்கள் மீதான ஜிஎஸ்டி 8% முதல் 1% வரை குறைக்கப்பட்டது. இது ஒரு சாதகமான நடவடிக்கை என்று பாராட்டப்பட்டாலும், வீட்டின் விலையில் பெரிய தாக்கத்தை ஏற்படுத்தாது என்று கட்டுமானத் தொழில் முனைவோர் கூறினர், ஏனெனில் அதே நேரத்தில் உள்ளீட்டு வரிக்கடன் நன்மை திரும்பப் பெறப்பட்டது. இது மூலப்பொருட்கள் மற்றும் கட்டுமான செலவுகளை உயர்த்துவதாகவும், வாங்குபவருக்கு எந்தவொரு விலைக் குறைப்பையும் எதிரீடு செய்துவிடுவதாகவும் கட்டுமானத் தொழில் முனைவோர் கூறினர்.
தனியார் துறை எதிர்கொள்ளும் சவால்கள்
சென்னையில் வாங்கக்கூடிய விலையில் தாங்கள் வீடு வழங்குவதைத் தடுப்பதாக பின்வரும் காரணிகளை தனியார் கட்டுமானத் தொழில் முனைவோர் பட்டியலிடப்பட்டனர்.
சேவை வசதிகொண்ட நிலம் வழங்கல்
சேவை வசதிகள் அமைக்கப்பட்ட நிலம் இல்லாத நிலையில், சாலை வலைப்பின்னல்களை உருவாக்குவதற்கு கட்டுமானத் தொழில் முனைவோர் கணிசமாகச் செலவு செய்தனர், அல்லது பிரதான சாலைகளில் அதிக விலை கொண்ட நிலத்தை வாங்கினர். ஆழமான சாலை வலைப்பின்னல் அமைப்பை வழங்குவது சிறிய பில்டர்களுக்கும் டெவலப்பர்களுக்கும் குறிப்பாக முக்கியமானது, ஏனெனில் இது சிறிய நிலங்களை அணுக உதவுகிறது, மேலும் குறைந்த மூலதனத்துடன் கூடிய குடும்பங்களுக்கு இந்த இடங்களை வளர்த்தெடுக்க அனுமதிக்கிறது. இது சிறிய மற்றும் வாங்கக்கூடியவிலை வீட்டு அலகுகளின் விநியோகம் பல மடங்கு அதிகரிப்பதற்கு வழிவகுக்கும்.
கட்டுமானச் செலவுகள்
கட்டுமானச் செலவுகள் விற்பனை விலையின் முக்கிய அங்கமாக அமைகின்றன. கட்டுமானச் செலவு சிறப்பு கட்டிடங்களுக்கு ரூ. 1,600-1,800, மற்றும் உயர்தர எஃகு மற்றும் பிற மூலப்பொருட்கள், ஆழமான கம்பங்கள் மற்றும் வலுவான அடித்தளங்களுக்கான தேவைகள் காரணமாக பல அடுக்கு கட்டிடங்களுக்கு ரூ. 2,200 அல்லது அதற்கும் கூடுதல் ஆகும். மூலப்பொருட்களின் சந்தையின் கட்டுப்பாடு மோசமாக இருப்பதால் ஏகபோக உரிமை ஏற்படுகிறது, இது விலைகள் அதிகரிக்க வழிவகுக்கிறது என்றுகட்டுமானத் தொழில் முனைவோர் கூறினர்.
இதர செலவுகள்
ஒப்புதல்கள், உள்கட்டமைப்பு, சந்தைப்படுத்தல், நிர்வாகச் செலவுகள் மற்றும் பராமரிப்பு செலவுகள் இதில் அடங்கும். இவை அனைத்தும் சேர்ந்து விற்பனை விலையின் முக்கிய அங்கமாக அமைகின்றன. ஒப்புதல்களைப் பெறுவதில் தாமதம் ஏற்படுவது வட்டி செலவினங்கள் கணிசமாக அதிகரிப்பதற்கு இட்டுச்சென்றதாக கட்டுமானத் தொழில் முனைவோர் கூறினர், ஏனெனில் கட்டுமானத்தைத் தொடங்குவதற்கு முன்பே வட்டி கட்டணங்களை செலுத்த வேண்டிய கட்டாயம் ஏற்பட்டது. கையூட்டுகள் ஒப்புதல்களைப் பெறும் செலவுகளையும் கூட்டுகின்றன, மேலும் இந்த கட்டணங்கள் இறுதியில் வீட்டின் விலையில் சேர்க்கப்படுகின்றன. கூடுதலாக, டெவலப்பர்கள் குடிமை உள்கட்டமைப்பை வழங்குவதில் பெருமளவு செலவு செய்கிறார்கள், ஏனெனில் இது புறநகர்பகுதியில் அரசாங்கத்தால் வழங்கப்படுவதில்லை.இந்த செலவுகளும் வாடிக்கையாளர்களுக்கு மாற்றப்படுகின்றன, இது மட்டுமே மொத்த திட்ட செலவுகளில் 10% ஆகும். இவை வீட்டுவசதி அலகுகளின் விலையை உயர்த்துவதால், வாங்கக்கூடிய வீட்டுத் திட்டங்களுக்கான முத்திரை வரி, பதிவு மற்றும் பிற கட்டாயக் கட்டணங்களைக் குறைப்பதற்கு கட்டுமானத் தொழில் முனைவோர் கோரிக்கை விடுத்தனர்.
சென்னையில் சுயமாகக் கட்டப்பட்ட வீடுகள் அதிகரித்துவருகின்றன
சென்னையில் வாங்கக்கூடிய விலை வீட்டுவசதி விநியோகத்தில் மூன்றாவது ஆதாரமாக இருப்பது சுயமாகக் கட்டப்பட்ட, ‘சுய உதவி’ வீட்டுவசதி ஆகும். காலவரையறைப் பாதுகாப்பு, அடிப்படைச் சேவைகள் மற்றும் கடன்களின் மூலம் இத்தகைய வீடுகளை பெருமளவில் உற்பத்தி செய்வதற்கு 1980 களில் சென்னையில் நடந்த உலகவங்கியின் தலையீடு உதவியது. அவை பல சுற்றுப்புறக் குடியிருப்புகளை உருவாக்கியும் மேம்படுத்தியும் சென்னையின் குடியிருப்பு வீடுகள் அமைந்த நிலவமைப்பில் பெரிதும் செல்வாக்குச் செலுத்தின. சென்னையில் மூன்று மாதிரி சுற்றுப்புறங்களில் இந்த நிகழ்வுப் போக்குகளையும் அவற்றின் விளைவுகளையும் ஆய்வு செய்தோம்.
மூன்று சுற்றுப்புறங்களிலும் உள்ள வீடுகளிடையே வீட்டு நிலைமைகள் குறித்து பொதுவான திருப்தியைக் கண்டோம். இது மூன்று முக்கிய காரணிகளிலிருந்து பெறப்பட்டது: நகரத்திற்குள் குடியிருப்பின் நீண்ட வாழ்நாள் மற்றும் இடம் சார்ந்த அரவணைப்பு; காலப்போக்கில் வீட்டுத் தேவைகளின் அடிப்படையில் வீடுகளின் மேம்பாடும், விரிவாக்கமும்; இறுதியாக, வீட்டு மேம்பாடுகள் பற்றிய தனிப்பட்ட சாதனைகளின் உணர்வும், சுற்றுப்புறம் குறித்த நீடித்த அர்ப்பணிப்பு உணர்வும்.
சுய-கட்டுமான வீட்டுவசதி பன்முகத்தன்மை கொண்ட கட்டுமான வடிவங்கள், பொருளாதாரங்கள் மற்றும் நகர்ப்புற குடியேற்றத்தின் கலாச்சாரம் தோன்றுவதற்கு உதவியது. வீட்டுவசதி மற்றும் சுற்றுப்புறங்களின் தரம் ஆகியவற்றின் அடிப்படையில் மிகவும் சாதகமான முடிவுகள் மூன்று முக்கிய காரணிகளிலிருந்து பெறப்பட்டன: வலுவான பணிக்காலப் பாதுகாப்பு மற்றும் மக்கள் உரிமை ஏற்பாடுகள், வீட்டுவசதி முயற்சிகளில் குடும்பங்களை ஆதரிக்கும் வலுவான நிறுவனக் கட்டடக்கலை மற்றும் எளிதாக நிதி கிடைக்கும் வசதி.
மொத்த பணச் செலவுகளின் அடிப்படையில் வீட்டுவசதி உற்பத்தியின் மிகவும் செலவு குறைந்த வடிவமாக சுய உதவி வீட்டுவசதி தோன்றவில்லை. எவ்வாறாயினும், துண்டு துண்டான செலவு அட்டவணைகளும் முடிந்த போது முதலீடு செய்வதற்கான வாய்ப்பும் ஏழைக் குடும்பங்களுக்கு இதை ஒரு சாத்தியமான வாய்ப்பாக்குகிறது. முறைசாரா துறையில் உள்ள பொருட்கள் மற்றும் உழைப்பு சார்ந்த செலவுகள் ஒப்பீட்டளவில் அதிகமாக இருப்பது விலைகளை இன்னும் கடுமையான முறையில் கட்டுப்படுத்த வேண்டியதன் அவசியத்தை சுட்டிக்காட்டுகின்றது.
இந்தத் துறையில் சிறிய ஒப்பந்தக்காரர்களின் பங்கு கணிசமான அளவில் வெளிப்பட்டது, அது இவர்களை ஒழுங்குமுறைக்கு உட்படுத்தி, கட்டிட விதிகள் மற்றும் ஒழுங்குமுறைகளுடன் பரிச்சயம் ஏற்படுத்தி, கட்டிட தொழில்நுட்பங்களில் தொழில்நுட்ப மற்றும் திறன் மேம்பாடுகளுக்கான வாய்ப்புகளுடன் இணைக்க வேண்டிய அவசியத்தை எடுத்துக்காட்டுகிறது. இந்த சுற்றுப்புறங்களில் பாதுகாப்பு, வாழ்வாதாரம் மற்றும் வாழ்க்கைத்தரத்தை மேம்படுத்துவதற்கான முக்கியமான நிபந்தனையாக கட்டுமான விதிகளையும் கட்டுப்பாடுகளையும் சிறப்பாக அமல்படுத்த வேண்டியிருப்பதும் வெளிப்பட்டது. இந்த கண்டுபிடிப்புகள், நடந்துகொண்டிருக்கும் PMAY பணியின் பயனாளி தலைமையிலான கட்டுமானத் திட்டங்களை உள்கட்டமைப்பு மற்றும் நிதி உதவியுடன் ஒரு குடியிருப்பு அளவில் செயல்படுத்த முடியும் என்ற சூழ்நிலைகளில், ஒரு தீர்வாக பரந்த அளவில் மாற்றங்களை உருவாக்குவதில் தனிப்பட்ட மானிய அணுகுமுறையை விட இதன் விளைவு மிகவும் பயனுள்ளதாக இருக்கும் என்று கூறுகின்றன.
வாடகை வீடுகள்
சுய-கட்டுமானச் சுற்றுப்புறங்கள் பெருமளவு வாடகை வீட்டு வசதிகளை அளித்தன. அவற்றில் பெரும்பகுதி முறைசாராதது, அது வாடகைக்குக் குடியிருப்பவர்களின் காலமுறைப் பாதுகாப்பைப் பாதித்தது. உரிமையாளர்களுக்கு அதிக அளவு குடியிருப்பு வாடகைக் பாதுகாப்பைக் கொண்ட சுற்றுப்புறங்களில், சில முறையான ஒப்பந்தங்கள் காணப்பட்டன. வாடகையின் அளவைத் தீர்மானிப்பதில் குடியிருப்புக் காலமுறைப் பாதுகாப்பைவிட வீட்டின் அளவும் தரமும் முக்கியப் பங்கு வகித்தன. வாடகையை அதிகரிப்பதில் தொகையும் காலமும் ஏற்றத்தாழ்வாக இருந்தன. குடியிருக்கும் காலத்தின் அளவு சராசரியாக நீண்டதாக, வழக்கமாக 7-10 ஆண்டுகளாக, இருந்தது. பல நேர்வுகளில், வீட்டின் உரிமையாளருக்கு வாடகை வருவாய்தான் ஒரே வருவாய் ஆதாரமாக இருந்தது.
ஆய்வில் இருந்து சில அவதானிப்புகள்
1.வீட்டுவசதிகளில் சான்றுகள் அடிப்படையிலான கொள்கை வகுத்தலானது, வீட்டுவசதியின் தேவை, அதன் விநியோகம், பல்வேறு துறைகளில் வழங்கப்படும் வாங்கக்கூடிய வீட்டுத் தொகுப்பின் அளவு மற்றும் அத்தகைய ஏற்பாட்டின் புவியியல் ஆகியவை குறித்து, தரப்படுத்தப்பட்ட முறைகள் மூலம் அரசாங்க வீட்டுவசதி நிறுவனங்கள் முழுவதும் தரவுகளை முறையாக சேகரிப்பதற்கும் தொகுப்பதற்கும் கோருகிறது. CMDA, TNHB, TNSCB Tamil Nadu Real Estate Regulatory Authority ஆகிய அரசு வீட்டுவசதி நிறுவனங்களிடம் கிடைக்கக்கூடிய தரவுகள் ஒருங்கிணைக்கப்பட்டு துறைகளுக்கிடையேயான பார்வைக்கும் ஆய்விற்கும் கொள்கை வகுத்தலுக்குக்கும், தொடர்ச்சியான கண்காணிப்பிற்கும் கிடைக்கச் செய்ய வேண்டும். திட்டமிடுதல் மற்றும் கட்டிட அனுமதிகளில் உள்ளது போல, பொதுவாக வீட்டுவசதிக் கட்டுமானம், குறிப்பாக வாங்கக்கூடியவிலை வீட்டுவசதி ஆகியவற்றின் முன்னேற்றம் குறித்த காலாண்டுத் தொகுப்பு கணக்கிடப்பட வேண்டும். அமெரிக்க ஐக்கிய நாடுகளில் வெளியிடப்படும் தேசத்தின் வருடாந்திர வீட்டுவசதி நிலை அறிக்கையை ஒத்த குறிப்பிட்ட காலமுறை அறிக்கைகள் தயாரிக்கப்படலாம்.
- வீட்டு வருமானம் மற்றும் விலையின் அடிப்படையில் வாங்கக்கூடிய விலையை வரையறுக்க வீட்டுவசதி ஏஜென்சி ஒரு தெளிவான குறைந்தபட்ச வரையறையை நிறுவ வேண்டும். அலகு அளவு (unit size) ஒரு தவறான மற்றும் உதவாத மெட்ரிக் (அளவீடு) ஆகும். சென்னையில் சராசரி வீட்டு வருமானம் நகரத்தில் வாங்கக்கூடிய நிலைகளை நிர்ணயிக்கவும், அவ்வப்போது புதுப்பிக்கவும், நிலம் மற்றும் வீட்டின் விலையை ஒழுங்குபடுத்தவும், மானியங்களைப் பெறவும் பயன்படுத்தப்பட வேண்டும். சென்னையில் தனியார் துறையினரும், டி.என்.எச்.பி.யும் (தமிழ்நாடு வீட்டுவசதி வாரியமும்) உற்பத்தி செய்யும் பெரும்பாலான வீடுகள் தற்போது கட்டுப்பட்டியாகாத விலையில் இருப்பதால், வாங்கக்கூடிய விலை வீடு விநியோகத்தை அதிகரிக்க வீட்டுவசதிக் கொள்கைகளை மறுசீரமைக்க வேண்டும்.
3.சந்தையில் பங்கேற்பவர்கள் (actors) விநியோகத்தை அதிகரிக்கவும் விலைகளைக் குறைக்கவும் கூடுதல் எஃப்எஸ்ஐ (அதிகரித்த தரைப்பரப்பளவுக் குறியீடு) போன்ற சலுகைகளை நேரடியாக ஏற்றுக்கொள்வதில்லை. அதுபோன்ற நடவடிக்கைகளின் வெற்றியானது ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் நிலை, விற்கப்படாத பங்குகள், தேவை மற்றும் பரந்த பொருளாதார நிலைமைகள் போன்ற காரணிகளைப் பொறுத்தது. LIG குடும்பங்களுக்கு இட ஒதுக்கீடு வழங்குவதை நோக்கமாகக் கொண்ட சலுகைகள் மற்றும் விதிமுறைகள் (mandates) அல்லது வாங்கக்கூடியவிலை வீட்டுவசதி விநியோகத்தை அதிகரிப்பது ஆகியவை எதிர்பார்க்கப்படும் விளைவுகளைப்பற்றிய தெளிவான அறிக்கைகளுடன் அளவீடுகள் மற்றும் அவற்றை அளவிடுவதற்கான வழிமுறைகளுடன் இருக்க வேண்டும், மேலும் அவற்றின் செயல்திறனுக்காக தொடர்ந்து மதிப்பீடு செய்யப்பட வேண்டும்.3
- சேவை நில விநியோகத்தை அதிகரிப்பது வாங்கக்கூடியவிலை வீட்டுவசதி விநியோகத்தை மேம்படுத்துவதற்கு முக்கியமாகும். குஜராத்தின் நகர திட்டமிடல் மற்றும் நிலம் திரட்டும் திட்டங்களில் காணப்படுவது போல, சாலைகளின் வலைப்பின்னல் போடப்படும் போது சிறிய அளவுள்ள குடியிருப்புத் தளவமைப்புகள் (லே-அவுட்டுகள்) தோன்றுவதால் அதிக நிலம் விடுவிக்கப்படுகிறது. இது அதிகரிக்கும் வீட்டுத் திட்டங்களுக்கு உதவுகிறது. இத்தகைய சிறிய வீட்டுத் திட்டம் பெரும்பாலும் வாங்கக்கூடிய விலை வரம்பிற்கு நெருக்கமாக இருக்கும், மேலும் அவை வாடகைவீடு விநியோகத்தின் முக்கிய ஆதாரமாக இருக்கின்றன.
- பெரிய, செல்வாக்குமிக்க ரியல் எஸ்டேட் அசோசியேஷன்களின் (இந்தியாவின் ரியல் எஸ்டேட் மேம்படுத்துவோர் {டெவலப்பர்கள்} சங்கங்களின் கூட்டமைப்பு போன்றவை) உறுப்பினர்களாக இல்லாத பல சிறிய டெவலப்பர்கள் அரசின் கொள்கைகளும் ஊக்குவிப்புகளும் சிறு அளவிலான திட்டங்களுக்கு ஆதரவளிக்காதவையாக இருப்பதாக நினைக்கிறார்கள். சிறிய டெவலப்பர்கள் வாங்கக்கூடிய விலை வீடுகளைப் பெரிய அளவில் வழங்குபவர்களாக இருந்தபோதிலும், கூடுதல் FSI போன்ற அரசாங்கத்தின் முயற்சிகள் மெகா திட்டங்கள் மற்றும் பெரிய டெவலப்பர்களுடன் இணைந்திருப்பதாக நினைக்கிறார்கள். பல்வேறு காரணங்களால் மேம்படுத்தப்பட்ட FSI-ஐ சிறிய உரிமையாளர்களால் பயன்படுத்த முடியவில்லை, எனவே இத்தகைய சலுகைகள் அவர்களுக்கு உதவாது. சிறிய கட்டுமானதாரர்கள் (small builders) சிறிய சொத்து பிரிவுகளில் பதிவுக்கட்டணம் மற்றும் பரிவர்த்தனை செலவுகளை குறைப்பதற்குக் கையூட்டு இல்லாத முறையான ஒப்புதல் போன்ற விஷயங்களில் சலுகையை எதிர்பார்க்கிறார்கள். இத்தகைய நடவடிக்கைகள் தங்கள் பிரிவில் உள்ள செலவுகளில் உணரத்தக்க மற்றும் நேரடியான தாக்கத்தை ஏற்படுத்தும் என்று அவர்கள் கூறுகின்றனர். அவர்களின் பார்வையில், ரூ.45 லட்சத்திற்கும் குறைவான வாங்கக்கூடிய வீட்டுவசதிக்கான குறைந்த ஜிஎஸ்டி வீதமும் பெரிதும் உதவவில்லை, ஏனெனில் சென்னையில் நிலத்தின் விலை அதிகமாக இருக்கும் நிலையில், பல திட்டங்களுக்கு இந்த அடுக்கில் (slab) தகுதி பெற முடியாது. பல பில்டர்கள் தங்களுக்கு வழங்கப்படும் அனைத்து சலுகைகளும் வாங்குபவர்களுக்குச் சென்று சேர்வதில்லை என்பதை ஒப்புக்கொள்கிறார்கள். ஆகவே குறைந்த வருமானம் கொண்ட வீடு வாங்குவோர் பயனடையும் வகையில் மானியங்களையும் பிற வகையான சலுகைகளையும் எவ்வாறு பெறுவது என்ற கேள்வி உள்ளது.
- குறைந்த வருமானம் கொண்ட குடும்பங்கள் காலமுறைப் பாதுகாப்பு ஏற்பாடுகள் மற்றும் கடன் ஏற்பாடுகள் மூலம் இருந்த இடத்திலேயே சுயமாகவீடு கட்டுவதை ஆதரிப்பதற்கான முந்தைய அரசு முயற்சிகளின் விளைவாக, நகரத்திற்குள் வாங்கக்கூடிய விலையில் வீட்டுவசதி பங்குகள் கணிசமாக வழங்கப்பட்டன. இந்த சுயமாக- கட்டப்பட்ட வீட்டுவசதி அலகு நெகிழ்வான மற்றும் விரிவான பயன்பாடுகளை அனுமதித்தது, மேலும் குடியிருப்பவர்களின் வருமானம் மற்றும் வாழ்வாதாரங்களுக்கு ஆதரவாக இருந்தது. சாத்தியமான இடங்களில் சுயமாக கட்டப்பட்ட வீட்டு கட்டுமானத்தை ஆதரிக்கும் இந்த அணுகுமுறையை வீட்டுக் கொள்கைகள் பின்பற்ற வேண்டும். கொள்கைகளில் உள்ளூர் பில்டர்கள் மற்றும் ஒப்பந்தக்காரர்களின் திறன்கள் மற்றும் திறன்களை மேம்படுத்துவதற்கான நடவடிக்கைகளையும், ஏழைக்குடும்பங்களின் நலன்களைப் பாதுகாக்கும் வகையில், அவற்றின் விலைகள் மற்றும் நடைமுறைகளை ஒழுங்குபடுத்துவதையும் கொள்கைகள் உள்ளடக்கியிருக்க வேண்டும்.
II
தொற்றுநோய்க்கு பிந்தைய சூழ்நிலையில் வாங்கக்கூடியவிலை வீடு கட்டுமானத்திற்கான வாய்ப்புகள்
கோவிட் -19 க்கு முந்தைய சூழ்நிலையில், சென்னையில் வாங்கக்கூடிய வீட்டு சந்தை, தொழில்துறை அறிக்கைகளின்படி, 2018 ஆம் ஆண்டில் தொடங்கப்பட்டவற்றில் 49% ‘ரூ. 40 லட்சம் மற்றும் அதற்குக் கீழுள்ள’ பிரிவில் இருந்தன. இந்த கருத்தை எதிரொலித்த தனியார் பில்டர்கள் பிரீமியம் மற்றும் உயர்நிலைப்பிரிவுகள் நிறைவடைந்துவிட்டன என்பது இதற்கு ஒரு முக்கிய காரணம் என்பதை வலியுறுத்தினர். குறைந்த லாபமே கிடைப்பதாலும், நிதி நிறுவனங்கள் மற்றும் அரசாங்கத்திடமிருந்து நிறுவன ரீதியான ஆதரவு இல்லாததாலும் சில கட்டுமானத் தொழில் முனைவோர் இந்த பிரிவில் சந்தேகம் கொண்டிருந்தபோதிலும், மேன்மேலும் அதிகமான டெவலப்பர்கள் தங்களுடைய முதலீடுகளில் (fortfolio’s) தொடர்ந்து வாங்கக்கூடிய வீட்டுத் திட்டங்களைச் சேர்த்தனர்.
இருந்தபோதிலும் தொற்றுநோயின் காரணமாக இந்த வாய்ப்புகள் தீவிரமாக மாறிக் கொண்டிருப்பதாகத் தெரிகிறது. ரூ.30லிருந்து 40 லட்சம் வரையுள்ள வீட்டுவசதிப் பிரிவு விரைவில் புத்துயிர் பெறுமா என்பது குறித்து கட்டுமானத் தொழில் முனைவோருக்கு நிச்சயமாகத் தெரியவில்லை. கோவிட் -19 க்கு பிந்தைய சூழ்நிலையில், இந்தப் பிரிவில் வாங்கும் சாத்தியம் உள்ளவர்கள் பொருளாதார வீழ்ச்சி, சம்பள வெட்டுக்கள் மற்றும் வேலை நிச்சயமற்ற தன்மைகளால் அதிகம் பாதிக்கப்படுவார்கள். இந்தப் பிரிவுக்குக் கடன் கிடைப்பதில் சிக்கல் ஏற்பட்டுள்ளது. தற்போது வாங்குபவர்கள் கடன் தவணை ஒத்திவைப்புகளைக் கோருகின்றனர். எனவே, சந்தை நிலைமைகள் இந்த விலைப்பிரிவில் வீடுவாங்குவதற்கான கோரிக்கையை மட்டுபட்டுத்தக்கூடும்.
கட்டிடம் கட்டுவோருக்கு கடன் கிடைப்பதும் ஒரு பிரச்சனையாக இருக்கும். ரியல் எஸ்டேட் திட்டங்களுக்குக் கடன் வழங்குவதற்கு வங்கிகள் தயங்குகின்றன என்று அவர்கள் கூறுகிறார்கள், கடன் வழங்க முன்வந்தாலும் அவை கூடுதல் சொத்துப் பிணை கோருகின்றன. இந்தக் கஷ்டங்களை மேலும் தீவிரப்படுத்தும் விதமாக பிணைச்சொத்துக்கள் அவற்றின் சந்தை மதிப்பில் மதிப்பிடப்படுவதில்லை, மாறாக இக்கட்டான சூழ்நிலையில் அவை விற்கப்படும் மதிப்பில் மதிப்பிடப்படுகின்றன. இந்த நிச்சயமற்ற சூழலில் வீடுவிற்பனைச் சந்தை இன்னும் 6லிருந்து 12 மாதங்களுக்கு மோசமான உணர்வுகளையும் குறைந்த கிராக்கியையும் எதிர்கொள்ளும் என்று தெரிகிறது. சந்தை மீண்டு வருவது இந்த நிலைமைகளைத் தனிப்பட்ட கட்டுமானத் தொழில் முனைவோர் எவ்வாறு எதிர்கொள்கிறார்கள் என்பதைச் சார்ந்திருக்கும்.
தனியார் வீட்டுவசதிச் சந்தை பெரிதும் தாறுமாறாக இருக்கிறது என்பதை அங்கீகரிப்பது மிகவும் முக்கியமானது. குறைந்த விலைப்பிரிவில் வீட்டுவசதி அலகுகளை வழங்கும் பெரும்பாலான கட்டுமானத் தொழில் முனைவோர் நகரச்சுற்றுப்புறத்தில் செயல்படுகின்றனர். அவர்கள் வரம்பிற்குட்பட்ட மூலதனத்துடன் பெரிதும் உள்ளூர் அளவில் செயல்படுகின்றவர்கள், சிறிய அளவுள்ள திட்டங்களை மட்டுமே அவர்கள் மேற்கொள்ள முடியும். கட்டிடக் கட்டுமானதாரர் அனைவருக்கும் வருவிருக்கின்ற மாதங்களில் மூலதனமும் தொழிலாளர்களும் கிடைப்பது சவாலாக இருக்கக்கூடும், சிறிய அளவிலான கட்டுமானத் தொழில் முனைவோர் இன்னும் கடுமையான தாக்கங்களைச் சந்திக்க நேரிடும்.
சுமார் 25 தொழிலாளர்களை வைத்திருக்கக்கூடிய சிறிய கட்டுமானதாரர்கள் கோவிட்-19-ப் பிந்தைய நிலைமையைச் சமாளிக்கமுடியும் என்று நம்புகிறார்கள். சென்னைக்கு அக்கம்பக்கம் உள்ள மாவட்டங்களிலிருந்து வரும் தொழிலாளர்கள் தாங்கள் வேலைசெய்யும் இடத்திற்குச் சென்று வருவதைப் போக்குவரத்துத் தடைகள் பாதிப்பதால், கம்பி வளைப்பவர்கள் மற்றும் தச்சர்கள் போன்ற திறன்பெற்ற தொழிலாளர்கள் கிடைப்பதுதான் அவர்களுக்குக் கடினமாக இருக்கும்.
மற்ற மாநிலங்களிலிருந்து வரும் கட்டுமானத்தொழிலாளர்களை நீண்ட காலமாக நம்பியிருந்த பெரிய கட்டுமானத் தொழில் முனைவோருக்கு வேறொரு வகையான பிரச்சனை இருக்கிறது. ஊரடங்குக் காலகட்டத்தில் அவர்களில் பெரும்பாலானோர் தமது தொழிலாளர்களை இழந்திருக்கிறார்கள். சிலர் தக்கவைப்புத் தொகையை (retention amount) நிறுத்திவைத்து தமது தொழிலாளர்களைத் தக்க வைத்துக் கொண்டனர், அவர்கள் இப்போது தொழிலாளர்களிடமிருந்து சம்பளத்திற்காவும் பயணத்திற்காகவும் வரும் கோரிக்கைகளை எதிர்கொள்கின்றனர்.
தற்போதைய நிச்சமற்ற நிலைமைகள் வாங்கக்கூடியவிலை வீடுகளின் விநியோகத்திற்கு TNHB, TNSCB போன்ற அரசு முகமைகள் குறித்த பெரும் எதிர்பார்ப்புகளை ஏற்படுத்தியிருக்கின்றன. பொது வீடுகளின் வடிவமைப்புகளை மறுபரிசீலனை செய்ய வேண்டிய அவசர அவசியத்தையும் தொற்றுநோய் கவனத்திற்குக் கொண்டு வந்துள்ளது. தளவமைப்பு (Layout) வடிவமைப்புகளும் தனிப்பட்ட அலகுத் திட்டங்களும் இதுவரை ஒரு தளத்திற்கு (site) அதிகபட்ச எண்ணிக்கையிலான அலகுகளை அடைவதில் கவனம் செலுத்தியுள்ளன. தற்போதைய நெருக்கடி நல்வாழ்வு மற்றும் ஆரோக்கியத்தின் அம்சங்களில் கவனம் செலுத்த வேண்டியதன் அவசியத்தை எடுத்துக்காட்டுகிறது. அவசரகால சமுதாய முகாம்களாகவும் பயன்படுத்தக்கூடிய நல்ல பொது இடவெளியையும் வசதிகளையும் கொண்ட குடியிருப்புப் பகுதிகளை வழங்கக்கூடிய வடிவமைப்புகள் ஊக்குவிக்கப்பட வேண்டும். TNHB, TNSCB ஆகியவை உள்ளமைந்த திறன்களைக் கொள்ளாமலிருக்கலாம், எனவே சந்தையிலிருந்து நன்கு வடிவமைக்கப்பட்ட, கட்டிமுடிக்கப்பட்ட வீட்டுவசதித் திட்டங்களை வாங்குவது ஒரு தேர்வாகலாம். ஒரு செல்வாக்குமிக்க வாங்குவோரின் பாத்திரத்தை வகிப்பதன் மூலம் அரசு வாங்கக்கூடியவிலைச் சந்தையைத் திறம்பட வடிவமைக்க முடியும்.
இறுதியாக, பொதுவாக குடும்பங்களாலேயே கட்டப்பட்ட அல்லது சிறிய ஒப்பந்தக்காரர்களால் கட்டப்பட்ட ‘சாதாரண கட்டிடம்’-ஜி + 1 அல்லது 300 சதுர அடி கட்டிடங்கள் CMA வில் உள்ள வாங்கக்கூடிய விலை வீடுகளில் மிகப் பெரிய பங்கைக் கொண்டுள்ளன. இந்த பிரிவு வரவிருக்கும் மாதங்கள் அல்லது ஆண்டுகளில் தேவை மற்றும் வழங்கல் அடிப்படையில் வீட்டுவசதிச் சந்தையின் மிகவும் நம்பிக்கைக்குரிய பிரிவாக தொடர்ந்து அமையலாம். ரியல் எஸ்டேட் புரோக்கர்களுடனான சாதாரண உரையாடல்கள் நடுத்தர வருமானமுள்ள வாங்குவோர் கூட அடுக்குமாடி வளாகங்களை விட ஒற்றை அலகு வீடுகளைத் தேர்வு செய்யும் விருப்பத்தை வெளிப்படுத்துகின்றனர் என்பதைப் புலப்படுத்துகின்றன. தொற்றுநோய்க்கு பிந்தைய காலகட்டத்தில் வீட்டுக் கொள்கைகள் பெரிய வீட்டுத் திட்டங்களிலிருந்து விலகி சிறிய அளவிலான வாங்கக்கூடிய வீட்டுவசதித் துறை மற்றும் அதன் தேவைகள் குறித்து அதிக கவனம் செலுத்த வேண்டியிருக்கலாம், ஏனெனில் முதலீடுகள் மற்றும் கட்டுமான நடவடிக்கைகள் குவிந்திருக்கக்கூடியதாக இந்த பிரிவு இருக்கலாம். இதற்கு, நகர்ப்புற நிலம், வாங்கக்கூடியவிலை மற்றும் ஊகங்களைக் குறைப்பதற்கான பயனுள்ள நடவடிக்கைகள் ஆகியவை பற்றிய கேள்வி முக்கியமானதாகும்.
அடிக்குறிப்புகள்
1 தரவு கிடைக்கும் சிக்கல்கள் காரணமாக, சென்னை, காஞ்சிபுரம், மற்றும் திருவள்ளூர் ஆகிய முழு மாவட்டங்களையும் சி.எம்.ஏ-க்காக ப்ராக்ஸியாக எடுத்துக் கொண்டு வீட்டுப் பற்றாக்குறையை கணக்கிடுகிறோம்.
2 இருப்பினும், சாதாரண கட்டிடங்களின் தரவுகளைப் பெறுவதில் நாங்கள் குறிப்பிடத்தக்க சவால்களை எதிர்கொண்டோம். இந்த வகைக்கான ஒப்புதல்கள் உள்ளாட்சி அமைப்புகளால் (நகர பஞ்சாயத்துகள், நகராட்சிகள் மற்றும் நிறுவனங்கள்) வழங்கப்படுகின்றன, அவை பொதுவாக இந்தத் தரவுகளை ஒருங்கிணைக்கவோ அல்லது டிஜிட்டல் மயமாக்கவோ தவறிவிடுகின்றன. GCC மற்றும் ஒரு சில உள்ளாட்சி அமைப்புகளிடமிருந்து மட்டுமே ஒப்புதல் தரவைப் பெறுவதில் நாங்கள் வெற்றி பெற்றோம், ஆனால் இந்த வகை குறித்த விரிவான தகவல்கள் இல்லாதது இந்த ஆய்வில் ஒரு குறிப்பிடத்தக்க இடைவெளியாகவே உள்ளது.
3 மற்ற நாடுகளில் வாங்கக்கூடிய விலையை மேம்படுத்த முயற்சித்த புதுமையான நடவடிக்கைகளுக்கு, சென்னைக்கு அவை பொருந்தக்கூடியவையாக இருப்பதோடு, சென்னையில் தமிழகத்தின் மாநில திட்டமிடல் கமிஷனுக்கு சமர்ப்பிக்கப்பட்ட எங்கள் அறிக்கையின் இயக்கவியல் மற்றும் வாங்கக்கூடிய வீட்டுவசதி நிர்ணயம் (2020) ஐப் பார்க்கவும்.
குறிப்பு
இந்த சுருக்கமானது தமிழக மாநில திட்டக் கமிஷனுக்காக கரன் கோயல்ஹோ மற்றும் ஏ.சிவதாசன் ஆகியோரால் 2018-2019 ஆம் ஆண்டில் மேற்கொள்ளப்பட்ட ‘சென்னையில் வாங்கக்கூடிய வீட்டுவசதியின் இயக்கவியல் மற்றும் வரையறைகள்’ (Dynamics and Determinants) என்ற ஆய்வின் அறிக்கையை ஆதாரமாகக் கொள்கிறது.
கோவிட் -19 தொடர்
நாங்கள் ஒரு தொற்று அதிர்ச்சி மற்றும் ஆழ்ந்த பொருளாதார மந்தநிலைக்கு மத்தியில் இருக்கிறோம். இது அசாதாரண கொள்கை நடவடிக்கையை அவசியமாக்குகிறது. இருப்பினும், ஒரு புதிய ஆராய்ச்சித் திட்டத்தை முன்னெடுப்பதற்கு அவசியமான வரம்பற்ற நேரம் எங்களிடம் இல்லை. இந்த நிலைமை கிடைக்கக்கூடிய தரவுகளின் அடிப்படையில் உடனடிச் சிந்தனையையும் செயலையும் கோருகிறது. அவ்வப்போதைய கொள்கை சார்ந்த கட்டுரைகளின் கோவிட் -19 தொடரில், எம்ஐடிஎஸ் அறிஞர் குழு முக்கியத்துவம் வாய்ந்த பல்வேறு சிக்கல்களைப் பற்றிச் சிந்திக்கிறது, சமகால சவாலுக்கு அவர்களின் பணிகளைத் தகவமைக்கிறது, ஒன்றோடொன்று தொடர்புடைய துறைகளோடும் சிக்கல்களோடும் உள்ள தொடர்புகள் குறித்து கவனத்தை ஈர்க்கிறது, குறுகிய காலத்திலிருந்து இடைக்காலம் வரையான கொள்கை நடவடிக்கைகளைப் பரிந்துரைக்கிறது. இந்தத் தொடர் மாநிலத்தின் தொற்றுநோய்க்குப் பிந்தைய சமூக-பொருளாதாரக் கொள்கையின் வடிவமைப்பில் ஒரு பயனுள்ள உள்ளீடாக இருக்கும்.
பி.ஜி. பாபு
இயக்குநர், எம்ஐடிஎஸ்
தமிழில் மிலிடரி பொன்னுசாமி
